昨天杭州樓市新政出臺，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。（政策全文戳這里→最新！杭州再度加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控）

隨后，杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長楊鴻接受媒體專訪，針對百姓最關(guān)心的一些問題進(jìn)行權(quán)威解答。

他表示，相比新政前，市場上預(yù)計(jì)會減少30%的“房票”。此次調(diào)控是貫徹落實(shí)“房住不炒”精神，真正保障“住有所居”。

關(guān)于社保積分

社保包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等，可以選擇任一險(xiǎn)種認(rèn)定繳納時間。由于2005年11月社保實(shí)行“五險(xiǎn)合一”，所以此次新政確定的社保繳納月數(shù)起算時間為2006年1月。

也就是說，只要是2006年1月之前繳納了社保，并且中間沒有斷過，那么社保積分排名就可以拿到最高分。根據(jù)這一規(guī)則，退休較早的購房者，在積分排名上就比較靠后。投靠落戶的老年人，由于沒有在杭州市區(qū)繳納社保，社保積分排名就會靠后，購買熱點(diǎn)樓盤的話很可能不能入圍。

關(guān)于搖號規(guī)則

報(bào)名人數(shù)超過房源數(shù)量10倍的，須實(shí)行社保積分排名，即按照社保繳納月數(shù)從多到少排序，按照1：10的比例確定入圍者。

比例確定為1：10，一方面相比之前一些熱盤的中簽率，已經(jīng)提高了不少，同時又不至于讓一些優(yōu)勢人群的中簽率過高，有利于遏制炒房動機(jī)。

目前購房人群分為三類，高層次人才家庭、無房家庭、普通家庭。實(shí)行社保積分排名后，三類人群社保積分各自排序，即按照各自房源數(shù)量的10倍確定入圍者。如果沒有入圍，那就失去了入場券，沒有機(jī)會參加搖號。如果前兩類人群入圍了但是沒有搖中，跟之前的規(guī)則一樣，還有機(jī)會參加下一輪搖號。

（已婚包含喪偶，單身包含離異）

圖源：錢江晚報(bào)·小時新聞

關(guān)于紅盤限售

新政之后，房管部門將不再新認(rèn)定“紅盤”，但是之前已經(jīng)認(rèn)定過的“紅盤”繼續(xù)按照此前的規(guī)定執(zhí)行，只允許高層次人才家庭和無房家庭報(bào)名。比如萬科未來天空之城，由于首開時已被認(rèn)定為“紅盤”，相關(guān)規(guī)定延續(xù)不變，限售5年。

不過，中簽率10%及以下樓盤限售5年，這一規(guī)定不變。那么，采取社保積分排序的樓盤，是否觸及限售就很難說了。因?yàn)樽罱K看這個樓盤的中簽率，是按最終入圍人數(shù)來確定的。如果高層次人才家庭報(bào)名人數(shù)不多，遠(yuǎn)沒有達(dá)到房源數(shù)量的10倍，就有可能拉高整盤的中簽率，從而逃脫限售。如果高層次人才家庭報(bào)名人數(shù)雖少于房源數(shù)量的10倍，但是其他兩類人群入圍數(shù)量大于房源數(shù)量的10倍（入圍的最后一個指標(biāo)可能會出現(xiàn)多人社保積分相同的情況），最終也有可能中簽率低于10%。

關(guān)于新政效果

新落戶家庭須繳社保滿兩年，非戶籍家庭社保須滿四年，這就意味著一大批人群暫時失去了購房資格。根據(jù)測算，此舉將減少30%左右的“房票”，有利于降低市場熱度。

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》的政策權(quán)威解答（11問）

一、出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》的目的是什么？

答：本《通知》主要是為了進(jìn)一步支持自住需求、抑制投機(jī)炒房，規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、限購政策有哪些調(diào)整？

答：限購政策調(diào)整主要包括兩部分：一是落戶本市未滿5年的戶籍家庭的購房政策進(jìn)一步收緊，在“本市限購范圍內(nèi)限購1套住房”基礎(chǔ)上，增加了“在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月”的條件。二是非本市戶籍家庭購房政策進(jìn)一步收緊，從“在購房之日前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅”調(diào)整為“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月”。

報(bào)名登記新建商品住房搖號的“購房之日”是指登記之日；購買無需搖號的新建商品住房、二手住房的“購房之日”是指申請合同網(wǎng)簽備案之日。

落戶臨安區(qū)、建德市、桐廬縣、淳安縣未滿5年的，須落戶滿2年且在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內(nèi)購買住房。

三、哪些情形仍按原限購政策執(zhí)行？

答：在本《通知》發(fā)布前，符合以下情形之一的，仍按原政策執(zhí)行：

1.已參與新建商品住房項(xiàng)目公證搖號公開銷售意向登記的。

2.購買無需搖號銷售的新建商品住房、二手住房且已辦理合同網(wǎng)簽備案的。

3.購買無需搖號銷售的新建商品住房、二手住房,未辦理合同網(wǎng)簽備案，但已簽訂認(rèn)購協(xié)議并能提供定金或購房款轉(zhuǎn)賬有效憑證的（不含現(xiàn)金支付）。屬于此類情形的，應(yīng)當(dāng)在2021年9月30日前申請合同網(wǎng)簽備案。

4.贈與住房已受理不動產(chǎn)證登記的或住房贈與公證書已出具的。

5.已報(bào)名參與競買本市限購范圍內(nèi)司法拍賣住房的。

四、按社保排序入圍搖號在什么情況下觸發(fā)？

答：本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號公開銷售時，審核通過的購房意向登記家庭總數(shù)與項(xiàng)目公開銷售房源數(shù)的比例大于或等于10:1的，須按社保繳納月數(shù)從多到少排序入圍搖號。

五、按社保排序入圍搖號如何操作？

答：按社保排序入圍搖號的項(xiàng)目，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序，原則上三類購房家庭分別以10:1比例入圍公證搖號。多個購房意向登記家庭均達(dá)到入圍最低社保月數(shù)的，一并入圍搖號。

高層次人才家庭、無房家庭、普通家庭報(bào)名登記的實(shí)際審核通過數(shù)小于或等于各自傾斜房源數(shù)10倍的，按實(shí)際審核通過的報(bào)名數(shù)入圍。

例如：本市限購范圍內(nèi)某項(xiàng)目公開銷售房源為200套，其中，高層次人才家庭傾斜比例為10%（20套）、無房家庭傾斜為30%（60套）、普通購房家庭為60%（120套）。經(jīng)審核通過的報(bào)名家庭總數(shù)為3000戶，觸發(fā)了按社保排序入圍搖號。

1.假設(shè)報(bào)名的高層次人才家庭審核通過數(shù)210戶，其中B類人才20戶、C類人才30戶、D類人才50戶、E類人才110戶。按10：1入圍規(guī)則，入圍總戶數(shù)原則上為200戶，B、C、D三類人才共100戶，全部入圍；E類人才按社保繳納月數(shù)從多到少排序，如入圍最低社保月數(shù)的E類人才僅1戶，則取100戶，實(shí)際入圍的高層次人才家庭總數(shù)為200戶；如入圍最低社保月數(shù)的E類人才有5戶，則5戶家庭并列入圍，取104戶，實(shí)際入圍的高層次人才家庭總數(shù)為204戶。

2.假設(shè)報(bào)名的無房家庭審核通過數(shù)超過600戶，大于傾斜房源數(shù)的10倍，則無房家庭需按社保繳納月數(shù)從高到低排序，原則上取600戶入圍搖號。如入圍最低社保月數(shù)的無房家庭僅1戶，則實(shí)際入圍搖號的無房家庭數(shù)為600戶；如入圍最低社保月數(shù)的無房家庭有10戶，則10戶并列入圍，實(shí)際入圍搖號的無房家庭數(shù)為609戶。

普通家庭入圍搖號的計(jì)算方法與無房家庭一致。入圍之后的搖號規(guī)則與現(xiàn)行搖號規(guī)則一致。

六、社保繳納時間如何計(jì)算？

答：1.購房意向登記家庭社保繳納時間自2006年1月起算，按購房家庭成員中在本市限購范圍內(nèi)社保累計(jì)繳納時間最長的一方計(jì)算。社保計(jì)算的截止月份為報(bào)名登記的項(xiàng)目開始登記之日所在月份的前一個月份。

2.納入社保繳納時間計(jì)算的社保險(xiǎn)種包括：養(yǎng)老保險(xiǎn)（含基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)和城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)）、醫(yī)療保險(xiǎn)（含職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)和城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)）、失業(yè)保險(xiǎn)，購房人月度繳納其中任一險(xiǎn)種即認(rèn)可當(dāng)月有社保繳納記錄。

3.社保繳納時間計(jì)算由購房人在報(bào)名登記時授權(quán)開發(fā)企業(yè)查詢社保數(shù)據(jù)，并由開發(fā)企業(yè)按規(guī)則計(jì)算。如購房人的社保數(shù)據(jù)從社保數(shù)據(jù)庫中獲取存在問題的，屆時將以短信方式提醒，購房人須在指定時間內(nèi)前往社保窗口辦理。

七、社保繳納相關(guān)問題如何咨詢和辦理？

答：關(guān)于社保相關(guān)信息的咨詢電話和辦理窗口，省級社保請查詢浙江政務(wù)服務(wù)網(wǎng)。

八、按社保排序入圍的新老政策如何銜接？

答：本通知發(fā)布之日起領(lǐng)取預(yù)售證的項(xiàng)目按本通知執(zhí)行，本通知發(fā)布前已領(lǐng)取預(yù)售證的項(xiàng)目按原政策執(zhí)行。

九、社保排序未入圍能否報(bào)名其他項(xiàng)目？

答：根據(jù)我市2020年7月2日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》規(guī)定，報(bào)名參加本市限購范圍內(nèi)新建商品住房公證搖號公開銷售的購房家庭，自該項(xiàng)目購房意向登記之日起至搖號結(jié)果公示當(dāng)日止（需公證搖號銷售項(xiàng)目），不得參加其他新建商品住房項(xiàng)目的購房意向登記。

十、如何加強(qiáng)對“流搖”項(xiàng)目的銷售管理？

答：1.本市限購范圍內(nèi)，購房意向登記家庭數(shù)小于或等于公開銷售房源數(shù)（且大于或等于2戶）的新建商品住房項(xiàng)目，銷售方式從“開發(fā)企業(yè)自行銷售”調(diào)整為“開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取公證搖號方式確定選房順序并按序售房，剩余房源可自行銷售”。

2.購房意向登記家庭數(shù)少于2戶的，在優(yōu)先確保購房意向登記家庭購房需求的前提下，開發(fā)企業(yè)可自行銷售。

3.本通知發(fā)布之日起領(lǐng)取預(yù)售證的項(xiàng)目按本通知執(zhí)行，本通知發(fā)布前已領(lǐng)取預(yù)售證的項(xiàng)目按原政策執(zhí)行。

十一、對提供虛假資料購房的行為處理措施有何變化？

答：本市市區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房公證搖號公開銷售過程中，購房者提供虛假信息資料、隱瞞真實(shí)情況或惡意干擾公證搖號銷售的，處罰措施從“1年內(nèi)不再受理其查檔申請”調(diào)整為“3年內(nèi)停止其新建商品住房的購房意向登記和合同網(wǎng)簽備案”。

新政之下

這八類人群要注意

昨天發(fā)布的杭州樓市新政，核心思想就是“降溫”，打擊投機(jī)行為，讓房子回到有真正居住需求的人手中。其中的重點(diǎn)，就是對于社保門檻再次收緊。

那么，新政對哪些人有影響呢？

一、新杭州人：

社保門檻“三級跳”，大部分“投機(jī)票”被杜絕城市紅利留給在杭州打拼的你！

針對社保主要有3點(diǎn)升級。

1.非本市戶籍社保2年改4年。

2.落戶未滿5年，需繳納2年社保。

3.新房搖號中簽率低于10%進(jìn)入社保繳納月數(shù)排序機(jī)制。

易居克而瑞浙江區(qū)域方面表示，兩年社保門檻，抑制投機(jī)購房，對大部分外地“投機(jī)票”一刀斬，保障本地自住人群。杭州樓市即將告別全民盲目搖號的時代。

從2019年6月4日，大?？陕鋺艉贾?，到昨天的房產(chǎn)新政，杭州幾乎是準(zhǔn)房票（35歲以下人群）流入最大的城市。雖然這個門檻直接沒收了30%的房票，但短期內(nèi)對杭州樓市影響有限。

不少資深房產(chǎn)人表示，從長期看，這是將城市紅利留給了真正的“打工人”，讓在杭奮斗多年的群體擁有更多搖號買房的機(jī)會。

二、剛需購房者：

新政之后，開盤潮可能要來了！

杭州樓市新政在購房資格限制、樓盤銷售制度等方面都再度進(jìn)行了收緊，抑制了更多的投資性需求，給予剛需購房者以更大的購房選擇空間，也讓那些中簽率極低的紅盤不再那么紅。

如今，在杭州還有多個關(guān)注度較高的樓盤雖多次放出開盤銷售的信息，卻遲遲沒有開盤，如亞運(yùn)村“三兄弟”、未來科技城的天空之城、中梁沐宸院等等，這些樓盤一旦開盤，或許又會提升樓市的整體關(guān)注度。

在杭州一家大型房企擔(dān)任投資總監(jiān)的向先生表示，新政的發(fā)布，或許正是為了紅盤的入市銷售做個政策鋪墊，防止出現(xiàn)熱度過高的情況。

向先生認(rèn)為，相較于先前推出的系列樓市新政，這一次的新政限制性較強(qiáng)，對今年集中出讓地塊的后續(xù)入市，也將產(chǎn)生影響。

“新政的推出，對集中出讓地塊的后續(xù)入市也會產(chǎn)生抑制熱度的效果，甚至可能還會降低開發(fā)商的拿地積極性，降低杭州土地市場的熱度?！毕蛳壬f。

三、想買二手房的市民：

下半年二手房市場

房東誠心賣的房子可以砍價了！

杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，限購升級，購房門檻提高了，社保積分搖號，會從二手房市場“挖走”一些改善購房者。從整體二手市場購房基數(shù)來看，會有明顯減少。

現(xiàn)階段，鑒于杭州房貸政策收緊，二手房市場處于觀望狀態(tài)。“新政出臺，觀望情緒會更強(qiáng)?！鄙瞎賱φJ(rèn)為，二手房雖然價格變化并沒有大起大落，但整個市場活躍度明顯下降，“下半年，只要房東誠心賣，砍砍價的機(jī)會就來了?！?/p>

四、在杭大學(xué)生、初來乍到的職場新丁：

一覺醒來房票沒了

不要急，留在杭州踏實(shí)工作

這座城市歡迎有夢想的年輕人！

此次新政，外地人社保年限再次延長，對近兩年剛落戶的購房者影響較大。

杭州約50萬在校大學(xué)生，一夜之間“房票”消失。

大學(xué)生沒有工作，也無財(cái)力在杭購房，幾乎都靠家長支持，大部分是全款買房，投資屬性明顯。

堵上這類人群購房的大門，也讓不少購房者對新政點(diǎn)贊。

杭州房地產(chǎn)資深人士荊海燕肯定了新政的嚴(yán)厲，認(rèn)為新政“后勁”很大，能讓一些長期沒有買到房，且居住需求迫切的市民優(yōu)先買到房子，是對于這部分人群居住權(quán)利的保障。

杭州市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心主任周海偉表示，杭州這次房產(chǎn)新政，優(yōu)先照顧了在杭奮斗，為杭州建設(shè)付出多年的群體。

“新政可以按照順序，逐步解決住房問題。把入杭的契機(jī)更多地交給了真正有需要并且和這座城市共成長的家庭。剛剛大學(xué)畢業(yè)，或者落戶才一年的，也可以先享受杭州的保障房系統(tǒng)，例如公租房、大學(xué)生住房補(bǔ)貼等?！敝芎フf，每個人只站在自己的角度，可能會覺得政策對自己“不利”，但站在全局來看，這項(xiàng)房產(chǎn)新政，堵上了杭州投機(jī)購房的漏洞，有助于降低市場熱度。

五、曲線購房者：

想先落戶臨安、建德等地

繼而獲得杭州限購區(qū)購房資格，行不通了！

臨安等非限購區(qū)域熱度或攀升

過去，有很多外地購房者采用過曲線購房的形式，比如在臨安、建德等地先購買一套總價較低的住房，享受落戶等政策，從而獲得杭州限購區(qū)域內(nèi)的購房資格。

昨天發(fā)布的杭州樓市新政，再次增加條件，落戶臨安區(qū)、桐廬縣、淳安縣和建德市未滿5年的市民，必須落戶滿兩年且在購房之日前兩年已在杭州限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可購買杭州限購范圍內(nèi)的住房。

桐廬縣雅居富春置業(yè)公司經(jīng)理申屠佳美表示，曲線購房會使一些購房者放棄這一方式，也會對臨安、桐廬等限購區(qū)外的樓市行情產(chǎn)生一定影響，主要體現(xiàn)在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤。

而臨安、桐廬、建德等地的樓盤原本就有地緣性客群，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ恼J(rèn)可度，也沒有限購政策的限制，影響相對較小。

甚至，因?yàn)楹贾菹拶徏哟a，許多大學(xué)生、外地戶籍、剛剛落戶的職場新丁等外溢的購房群體，可能會優(yōu)先考慮杭州周邊非限購區(qū)域。“特別是臨安青山湖等區(qū)域，距離杭州未來科技城近，又有地鐵，交通便利，剛落戶暫時沒有購房資格的新杭州人，或許會納入選擇?！?/p>

六、父母投靠人群：

“老人投靠房票”不香了！

新政中，還有一個大受影響的購房者群體，就是“投靠兒女的老人”。

杭州有不少從老家前來幫助兒女照顧第三代的父母群體，這些人有的會賣了老家的房子，在杭州買新房落戶。

以前，以父母投靠成年子女方式落戶杭州市的，滿3年后可作為獨(dú)立購房家庭，在本市限購范圍內(nèi)購買住宅。

這次的新政，不但將門檻設(shè)到了5年，比原先多2年，如果未滿5年還要附加2年社保。而一般符合投靠子女落戶杭州條件的老人，都已過了繳納社保的年齡。即便滿5年獲得了購房資格，因?yàn)闆]有社保積分，也很難有機(jī)會參與紅盤競逐。

不過，接下去，有電梯的二手房市場上，這些老年購房者群體或會增加。

對于本地戶籍老人來說倒是一大利好，尤其是在杭州繳納社保時間長的，可以入圍多數(shù)樓盤的搖號。

七、高層次人才：

E類人才，將排序靠后，不同級別不同待遇

“E類人才，尤其是繳納社保時間較短的，這在杭州人才家庭中數(shù)量占比最大。按照新規(guī)，這類人才在熱門樓盤中將排序靠后?！敝蟹看髷?shù)據(jù)研究中心總經(jīng)理陳煥春說，特別是一些熱門紅盤，參與的人才數(shù)量較多，現(xiàn)在控制在10∶1內(nèi)，相當(dāng)于又加了一道門檻。

杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，社保積分搖號后，“萬人搖”將成為歷史，限售的樓盤也將大幅減少。對流搖樓盤也要搖號監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范了市場秩序，可以打擊例如綁定車位之類的亂象。

八、開發(fā)商：

我們也更希望

將樓盤賣給真正有居住需求的人群

新政中可以看出，打壓力度重點(diǎn)放在投機(jī)取巧獲得房票的炒房客上。

社保的含金量不斷增加，早期進(jìn)入杭州的人群、老杭州人、城市貢獻(xiàn)值較高的家庭等，對于真正想要留在杭州的置業(yè)者，這是利好的機(jī)會。

房地產(chǎn)資深人士金偉成表示：“新政發(fā)布后，或?qū)⑦m當(dāng)延緩搖號的壓力，理論上也杜絕了炒房客，市場上支持聲音較大。新入杭的年輕人雖然要滿足社保要求，但購房主力仍是家長，如果真正想要留在杭州，從長遠(yuǎn)來看，并不差這一兩年?！?/p>

一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：之前，部分炒房客還有機(jī)會鉆空子。新政有利于整個市場的健康發(fā)展，調(diào)控相對有序。限購加強(qiáng)、搖號排序、社保提升，開發(fā)商的管理會更有條理，對于市場秩序和環(huán)境來講是比較好的。

開發(fā)商和業(yè)主也更愿意自己的小區(qū)是高入住率的。當(dāng)自住客群多了之后，流動性會變小，這對于日后的社區(qū)管理以及建設(shè)都比較有利。

目前待開的項(xiàng)目中，暫時還沒有因新政出臺而變更原有開盤計(jì)劃的樓盤。

備注：購房政策相關(guān)問題可撥打以下電話咨詢