堰里說法⑥ | 物業(yè)交付后，業(yè)主委員會(huì)成立前，開發(fā)商能否選聘新的前期物業(yè)公司？
更新時(shí)間：2023-07-12 14:02:34 內(nèi)容來源：
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本期主題
物業(yè)交付后，業(yè)主委員會(huì)成立前，
開發(fā)商能否選聘新的前期物業(yè)公司？
案情簡(jiǎn)介
某開發(fā)商與B物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同》，約定：某開發(fā)商選聘B物業(yè)公司對(duì)某小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，合同期限自雙方簽字生效后至業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。但后來因B物業(yè)公司不再承接和繼續(xù)經(jīng)營市內(nèi)業(yè)務(wù)，開發(fā)商決定與B物業(yè)公司協(xié)議解除雙方簽訂的《前期物業(yè)管理委托服務(wù)合同》，由于小區(qū)仍未成立業(yè)主大會(huì)，開發(fā)商采取公開招投標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)公司。
后某開發(fā)商通過公開招投標(biāo)的方式選聘A物業(yè)公司作為小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該中標(biāo)情況已報(bào)經(jīng)市住房保障和房產(chǎn)管理局登記備案。隨后，某開發(fā)商與A物業(yè)公司簽訂了新的前期物業(yè)服務(wù)合同。
在此之后由于吳某、林某拖欠物業(yè)管理費(fèi)，A物業(yè)公司起訴追討，訴訟中吳某、林某提出一個(gè)觀點(diǎn)：物業(yè)交付后，選聘物業(yè)公司的權(quán)利歸全體業(yè)主所有，某開發(fā)商重新選聘前期物業(yè)公司的行為違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第76條（已失效，現(xiàn)為《中華人民共和國民法典》第278條）的規(guī)定，其與A物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬無效。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
上述案情的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：物業(yè)交付后，業(yè)主委員會(huì)成立前，如果原來的前期物業(yè)公司退出，新的前期物業(yè)公司能否由開發(fā)商公開招投標(biāo)選聘？還是必須由業(yè)主共同表決選聘？
法院判決
法院認(rèn)為，某開發(fā)商與A物業(yè)公司簽訂的新的前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，其主要認(rèn)定如下：
根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。而“前期物業(yè)”指的是物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)公司或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。經(jīng)查，小區(qū)至今尚未成立業(yè)主委員會(huì)，亦未召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司。故某開發(fā)商作為小區(qū)的建設(shè)單位，在B物業(yè)公司退出小區(qū)后，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未成立并選聘物業(yè)公司前，可以通過公開招投標(biāo)等方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司。某開發(fā)商通過公開招投標(biāo)的方式選聘A物業(yè)公司作為小區(qū)新的前期物業(yè)公司，并與之簽訂了新的前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。
法律分析
《中華人民共和國民法典》第940條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。但是，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)成立之前，前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)公司退出，這種情況如何處理，則缺乏明確的法律規(guī)定?，F(xiàn)結(jié)合司法實(shí)踐，對(duì)不同的情況做一些解讀，僅供參考。
1.前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，前期物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)有無正當(dāng)性
這是最常見的情況，前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，但是業(yè)主委員會(huì)尚未成立，小區(qū)業(yè)主對(duì)于現(xiàn)有的前期物業(yè)公司也沒有提出解聘或者續(xù)聘的意見，同時(shí)前期物業(yè)公司也繼續(xù)提供服務(wù)，那么此時(shí)該前期物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是否正當(dāng)？如果正當(dāng)，其正當(dāng)性依據(jù)又是什么？
對(duì)于這種情形，《中華人民共和國民法典》第948條作出了規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方?！被谠撘?guī)定可知，前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿并不當(dāng)然意味著合同終止，前期物業(yè)公司如果仍實(shí)際提供著物業(yè)服務(wù)而小區(qū)業(yè)主無異議且接受，那么原物業(yè)服務(wù)合同可以繼續(xù)有效，只不過變?yōu)榭梢噪S時(shí)解除的不定期合同。
2.前期物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)期間，建設(shè)單位是否有權(quán)解聘前期物業(yè)公司
前期物業(yè)服務(wù)過程中，沒有法律明確規(guī)定的兩個(gè)特殊情況是“提前解聘”和“重新選聘”。這里先談?wù)劇疤崆敖馄浮薄?/p>
我們傾向于認(rèn)為，建設(shè)單位無權(quán)解聘前期物業(yè)公司，理由如下：
《中華人民共和國民法典》第939條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力?！?/p>
從前述規(guī)定可知，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同效力及于全體業(yè)主。物業(yè)交付之后，前期物業(yè)公司的解聘、選聘已經(jīng)成為全體業(yè)主的共同權(quán)利（《中華人民共和國民法典》第278條的規(guī)定），建設(shè)單位只能作為業(yè)主之一（如果它還自持部分物業(yè)的話）發(fā)表意見，但無權(quán)直接代表全體業(yè)主的意思表示來提前解聘前期物業(yè)公司。
3.前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿或者原前期物業(yè)公司退出，建設(shè)單位是否有權(quán)自行選聘新的前期物業(yè)公司
上一點(diǎn)談了“提前解聘”，現(xiàn)在談?wù)劇爸匦逻x聘”。這個(gè)情形正是本案例中的情形，原來的B物業(yè)公司由于不再經(jīng)營該城市的業(yè)務(wù)，客觀上需要退出小區(qū)的前期物業(yè)管理，應(yīng)由誰來選聘新的前期物業(yè)公司？
我們傾向于認(rèn)為，原則上選聘新的前期物業(yè)公司確實(shí)應(yīng)該由全體業(yè)主共同決定，但是在原來的物業(yè)公司退出后，如果小區(qū)仍然未成立業(yè)主委員會(huì)，也沒有召開業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司，那么為了避免小區(qū)的物業(yè)管理斷層，由建設(shè)單位通過公開招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)公司作為新的前期物業(yè)公司，選聘之后小區(qū)業(yè)主也未提出異議的，不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。原因如下：
一方面，如果小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的，按照《中華人民共和國民法典》第940條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司，與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這時(shí)候?qū)嶋H上已經(jīng)不再是“前期物業(yè)管理”了，不需要討論“重新選聘”這一問題。而如果小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，也并不妨礙全體業(yè)主行使《中華人民共和國民法典》第278條規(guī)定的對(duì)前期物業(yè)公司的解聘、選聘的共同權(quán)利，如果全體業(yè)主針對(duì)重新選聘前期物業(yè)公司進(jìn)行表決，并且取得法定數(shù)量業(yè)主同意的，表決的結(jié)果直接作為選聘新前期物業(yè)公司的依據(jù)。
但另一方面，由于小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)狀況復(fù)雜多端，在業(yè)主委員會(huì)未成立的情況下，召集全體業(yè)主表決且征得法定數(shù)量業(yè)主的同意，實(shí)際上是很難完成的操作。如果執(zhí)著于全體業(yè)主選聘新的前期物業(yè)公司，可能根本選聘不出來。所以司法實(shí)踐中（如本案），如果小區(qū)一直未成立業(yè)主委員會(huì)，亦未召開業(yè)主大會(huì)選聘新的前期物業(yè)公司，那么建設(shè)單位依法通過公開招投標(biāo)選聘有資質(zhì)的物業(yè)公司作為新的前期物業(yè)公司，選聘之后小區(qū)業(yè)主也未提出異議的，不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。
法律規(guī)定
1.《中華人民共和國民法典》第二百七十八條
下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
2.《中華人民共和國民法典》第九百三十九條
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
3.《中華人民共和國民法典》第九百四十條
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
4.《中華人民共和國民法典》第九百四十八條
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。